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近年来,英国经济快速前行的动力来源之一是英国国内火爆的房地产市场,以及英国置业的火热。当前,虽然商业地产市场在诸多政治和宏观经济不确定性环境下保持了韧性,但是住宅地产市场却开始呈现出增长疲态。

英国皇家测量师学会调查显示,5月份英国住宅每套均价为22万英镑,相比4月份仅增长了0.4%,增速创2016年8月份以来的最低水平。从更长的周期来看,英国住宅市场降温的趋势更为明显。截至5月份的一个季度内,英国住宅地产价格相比此前一季度下降了0.2%;与去年同期相比,5月份英国房价增速为2.1%,不仅比4月份的2.6%大幅下降,同时也是4年来的最低水平。

 

房屋价格波动在伦敦地区最为明显。伦敦最新房价月度增速仅为0.1%。虽然肯辛顿和切尔西区、威斯敏斯特区等内核地区房价开始回升,但是其他地区房价回落态势明显。总体房价每套维持在61.5万英镑左右。

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与价格密切相关的市场交易情况同样不容乐观。调查显示,多数地产经纪商认为5月份英国住宅地产交易量延续了4月份的下滑态势,同时越来越多的房主开始因为价格下跌而中止房屋出售。英格兰银行近期数据显示,在过去6个月中,每月新增住房贷款数量规模在6.4万笔至6.8万笔不等,5月份数据为7个月来的最低水平。

 

房屋市场的疲弱态势也反映在租房市场领域。数据显示,5月份英国平均房租水平相比去年同期下降了0.3%至每套901英镑,为近8年来的首次下降。其中,伦敦地区的下降幅度最为明显,新租房屋租金相比去年同期下降了3%至每套1502英镑;英格兰东北部、东南部、约克地区和苏格兰地区的房租价格下降幅度在0.6%至2.3%之间。这一发展态势与去年年中房租年度增速高达4.7%的火爆场面形成了鲜明对比。

 

值得关注的是,租房市场开始出现大规模供过于求的状况。数据显示,今年3月份主要房产经纪商的单一分公司旗下可租房屋平均数为183个,相比去年同期增长了14个。

 

造成近期英国住宅地产市场疲软的原因众多,其中最主要的是居民消费能力下降。多数地产经纪商认为,无论是每年2%以上的房屋销售价格增幅,还是曾经达到4%以上的房租增幅,都远超过英国居民工资增幅。考虑到近期英国国内通胀的快速上行,居民实际可支配收入在不断下降,这直接造成了房地产市场的疲软。政治不确定性因素增多被列为近期住宅地产市场低迷的第二大原因。调查显示,在英国大选之前,考虑到大选的不确定性,多数家庭和开发商推迟了相关住宅建设。近期英国少数派政府能够支撑多长时间也引起了各方的关注和担忧。相关住宅建设需求仍未有明显起色,新建住房数量大幅下降。

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尽管当前住宅地产市场开始出现疲态,但是市场崩盘可能性不大。多数地产经纪商认为,住宅地产的总体宏观经济环境仍然稳健。其中,经济增长基础稳定,就业率在不断提升,住房抵押贷款利率仍然处于历史低位。与此同时,当前新建房屋数量和存量房出售数量不断下降,将在未来数月内从供给方面为市场价格形成基础面支撑。

 

对于未来走势,英国皇家测量师学会认为,随着未来英国政治局势的稳定和脱欧前景的明朗,英国房地产市场价格将再次迎来快速增长。预计2017年全年房价增幅将达到2%,2018年房地产销售将迎来新的高峰期。从长期来看,市场看好脱欧之后的英国房市,认为未来5年内年均价格增幅将达到3.5%。

 

不过,政治局势逐步稳定对于住宅市场的改善可能将受到居民消费能力的制约。调查显示,多数消费者仍预期中期房价上涨速度将快于薪资升速。在经历了数年房租和房价上涨之后,多数首次购房者已经面临资金不足的问题。未来薪金与房价增速之间差距的扩大将进一步打压英国民众购房能力。


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