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海外置业陷阱一:买房送移民

在人民币贬值的大趋势下,很多客户开始认识并接触海外置业,而在海外置业的人群中,不少购房者是受到移民需求所驱动,他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格,也就是所谓的绿卡。

而 在大量房产及移民中介的渲染下,很多购房者都以为买房就能送移民。然而,与国内存在的买房赠送户口有别,基本上所有西方的发达国家都不存在买房移民的政 策,因为政府将房产认定为投资开发项目,一般不与移民挂钩。比如在美国、英国、澳洲、加拿大等西方国家购买房产就不代表可以移民。

能够购房移民的国家只有南欧国家如希腊等,但此等项目的房价水分相当高,往往比起当地同等的房价贵上一倍;另一方面,因为从绿卡居民变成公民需要考当地的语言试,以及有居住期限的要求,移民的难度非常高。


海外置业陷阱二:国外买房幻想重现「中国式」暴涨

在过往十年中国一线城市房价疯狂式暴涨,每年的增长速度惊人,由于外汇管制钱必须留在中国,加上货币不断增发,导致资产价值不停上涨。至今,人民币贬值预期、中国经济下滑,国人开始把下一个炒房的目标放在国外。

国 外房价普遍低于国内而租金远高于国内的情况确实存在,然而,无论是国外的人口结构或是生态环境也控制了房产暴涨的可能性。首先,除了一些一线的国际级城市 以外(英国伦敦、美国纽约曼哈顿等),西方国家的人口结构并无中国密集,城市中心地区的房屋需求远低于中国,加上国外投资渠道充足,不会把所有资金投资到 房产中。

另 一方面,国外房地产拥有上百年的历史,经历过暴涨暴跌的时代,日本失落的十年、美国的次贷危机等都历历在目,政府相当明白房地产对于国家安定来说的重要 性,绝对不允许出现房产市场的暴涨及暴跌以影响金融信贷体系乃至国民生计。因此在房产市场过热的情况下,无论是政府或是市场都会自动调控,例如增加信贷成 本、增加买卖印花税等,以防止房价高企影响民生。

房价与租金平稳增长才是外国房产市场的常态。


海外置业陷阱三:「此」学区房不同「彼」学区房

对 于中国人来说,「学区房」三个字简直是高房价的代名词,因为在学区房代表了小孩能就读中国顶尖学校的入场卷。子女教育是中国家长一生中最重要的任务,而对 于大多数家长来说,移民国外或海外置业的主要目的就是在于让子女嫩接受国外教育,增广见闻,入读世界闻名的学院,有所成就。

但拥有一套「学区房」是否就能让儿女进入海外最顶尖的学校?答案显然是否定的。国内外对于「学区房」的定义有所不同,理论上来说,国外是没有「学区房」的概念,主要是被国内一些海外房产中介根据国人习惯性的买房思维营销炒作。

举个例子,美国的公立学校虽然也是实行「就近入学」的方式,但是入学条件并不与购房落户挂鈎。换而言之,只要住户在学区有住址证明,如银行月结单等证明文件,亦能办理入学。

另一方面,「学区房」用于出租的优势亦相当明显,名校附近的学区房会有较高的租房的比例,租金回报高于同类房产,同时空置率也会相对较低。


海外置业陷阱四:信息不对称

其 实海外房产相对与国内房产而言,无论是监管制度还是信息的透明程度皆远远胜之。但往往因为客户对于外语并不熟悉,又或没有使用外国互联网工具的技巧,无法 有效地了解到海外房产的政策等资讯。如上文所言,能够购房移民的国家只有南欧如希腊等,对于国内很多购房者来说都会误认为欧洲国家社会福利诱人,亦认为只 要经过投资移民获取了永久居住权就意味著将要享受和欧洲人一样的福利待遇。

然而,如上述所提到,因为从居民变成公民需要需要考当地的语言试,更有居住期限的要求,真正变成欧洲人的难度可谓非常高,亦无从获取其高福利的待遇。

另 一方面,由于信息不对称的关系,国内的投资人对海外当地房价的真实性也缺乏足够的了解,很多国内的中介在推销房源时并没有做到海内外的同步,面对中国客户 有独立的销控价单,收取巨额的溢价。因此,在购买海外房产时,必须先了解当地的政策环境,更要运用互联网查询当地的真实房价,以免导致投资失利。


海外置业陷阱五:购房后物业管理混乱

购 房后协助租赁、办理贷款、法务手续等服务是海外房产中介对买家的承诺。中国投资者对海外并不熟悉,也不可能经常到外地管理房产,交託给予国内中介必然是最 好的解决方案。然而,一些微小中介在售后往往没有实力或资源提供跨国租赁或贷款的服务,导致投资者无从跟进,账目混乱,蒙受损失。

其实海外房产市场的分工相当仔细,租赁、贷款、律师、税务等每一个环节都由该范畴的专业人士提供服务,而如果没有强大的平台整合多方资源,远离房产千里以外的投资人很难做到有效的管理。因此,在选择海外置业的时候,必须使用国内知名的品牌的服务,不但可以解决信息不对称的问题,亦更能放心地将海外房产交予其打理。

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