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  “软着陆”仿佛就是一帖万灵丹,有了它加拿大房地产市场就能避过一切崩溃的危机和风险,保得万年平安。不过,如果翻翻新闻人们就会发现,在2007年爱尔兰政府在评估该国的房地产市场时候,也说过几乎完全一样的话。

  可就在短短的一年后,也是就是2008年,爱尔兰的房市就在经济不景气中崩溃,平均房价下跌了一半,很多房主手上的房产价格还没有他们的按揭额高。六年过去了,虽然该国的经济已经初步站稳了脚跟,但是房地产市场一直没能缓过劲。

  如果再仔细分析下去,就会发现那时爱尔兰房市的情况和加拿大房地产市场真是太像了,例如:缺乏足够数据对房屋市场进行分析、总是宣传租房不如买房、国家经济过于依赖建筑业……此外还有一点:总是把“软着陆”挂在嘴边。

  加拿大房地产市场兴旺秘诀:按揭保险令银行放心借贷

 

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  同样是“软着陆”,加拿大房地产市场没有像爱尔兰那样轰然倒下,当然有其保命之道,那就是按揭保险制度。加拿大房地产市场的这个制度已有50多年的历史,它要求任何一个政府监督的银行在卖按揭的时候,如果如果客户的首付低于20%,必须购买按揭保险。

  加拿大房地产市场按揭保险的本意是能够让银行放心借贷,让相对不太富裕的加拿大房地产市场首次购房人士也能以优惠的利率借到钱,从而早日拥有自己的房屋。可到了今天,这个加拿大房地产市场制度最大的受益人却成了银行:首先,它们购买按揭保险时,可以将保险费摊到客户头上,自己不用承担一丝成本;其次,即便是客户断供了,他们会失去房子,银行可以从CMHC(加拿大按揭及房屋公司)那里把损失的钱都拿全都回来,一个子都不会少。

  由于加拿大房地产市场按揭保险大大减少了放贷的风险,令银行的胆子越来越大。即便在前两年经济动荡、就业不景气的时候,银行也敢不断放贷——反正出了事有CMHC顶着,不怕钱拿不回来。另一方面,按揭保险也让加拿大房地产市场原来买不起房子的人能够借钱买房,而各大银行也争相推出低利率,抢夺顾客。

  几年过去,虽然加拿大的平均家庭债务一次次地刷新了历史记录,但是加拿大房地产市场逆市猛涨,建筑业也异常兴旺。目前,房地产、建筑业及其相关产业已经成为本国经济增长的重要因素。

  按揭保险:规避危机的良方还是定时炸弹?

  加拿大房地产市场靠着按揭保险成功躲过了房地产危机让爱尔兰羡慕不已。早些时候,位列《财富》杂志全美500强的金沃思金融公司(Genworth Financial)就建议爱尔兰效仿加拿大,建议一个“在金融危机中具有很大优越性的”国家按揭保险制度。

  最近有消息指出,爱尔兰政府正在严肃地考虑是否应该效仿加拿大房地产市场,建立一个类似的按揭保险制度,以帮助其建筑业的复苏。

  不过,也有业内人士指出,爱尔兰对加拿大房地产市场的羡慕太早了一些。按揭保险究竟是躲避危机的良方,还是一个将危机延后的定时炸弹,还真不太好说。

  目前,很多经济学家都相信加拿大房地产市场已过高估价。国际机构有预测加拿大房地产市场虚高60%的、有40%的、有20%的……即便是本国的专家如TD银行,也认为加拿大房地产市场房价有10%的泡沫。按揭保险制度令加拿大房地产市场泡沫无法及时被挤出,并堆积的越来越高,未来房价是否会出现大调整,现在谁也说不准。

  位列本国五大商业银行之一的满银(BMO)首席经济学家波特(Doug Porter)本来一直对加拿大房地产市场颇有信心,可是现在却表现出了一些谨慎。他表示,目前有三个因素在支撑加拿大房地产市场:位于历史最低水品的利率、外国买家,以及首次购房者(20-38岁)。这几个因素尚可将加拿大房地产市场支撑几年,可是有朝一日如果这几个因素不复存在了,而房价又那么高,下面会怎样呢?

  或许再过个10年,就不是爱尔兰羡慕加拿大,而是倒过来,加拿大该羡慕爱尔兰了。因为那时爱尔兰已经挤掉了泡沫、挨过最困难的时期,房市变得强劲,而加拿大房地产市场却耗尽了一切可令房市上涨的因素,却有着一个谁也负担不起的房价。

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