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  加拿大楼市再度成为焦点议题。7月22日,加拿大联邦统计局发布的最新数据显示,今年不到半年时间内,全国新增住宅建筑投资额上涨了10.61%。

  最近一周来,国际信用评级公司惠誉警告说,加拿大房价高估多达20%。而与此对应,加拿大央行则表达了政府对楼市能够“软着陆”的信心。

  加拿大楼市究竟有多热?引发市场关注和猜想。

 

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  房价持续升温遭示警

  加拿大楼市继续升温,不断遭到国内外机构“高烧”示警。7月22日,加拿大联邦统计局发布的最新数据显示,截至5月份,全国包括公寓和独立别墅等在内的各类型新增住宅建筑投资额达37.15亿加元(1加元约合5.8元人民币),相较今年1月份以来上涨了10.61%。

  而7月14日,加拿大国家银行的最新综合房价指数显示,6月份,该指数环比上升0.9%,而同比则上升4.5%,多伦多及温哥华房价较去年同期上升6.1%。加拿大房地产协会7月15日发布的最新数据则显示,6月份,加拿大全国房屋平均售价达每套41.32万加元,同比上涨6.9%。

  5月一份国际城市房价统计报告称,温哥华房价仅次于香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。

  全球三大国际评级机构之一的惠誉国际7月14日发布警告称,由于房地产价格仍然被高估20%,在该国决策者没有推出新短期措施的情况下,加拿大房地产市场的“软着陆”可能不会出现。 一家名为晨星(Morningstar)的美国投资研究公司此前甚至预测,加拿大房价未来几年可能下调三成。

  而早在6月份,包括国际货币基金组织(IMF)和经济合作与发展组织(OECD)在内的国际机构也齐声警告加拿大楼市正在累积风险。在IMF列出的房价被危险高估名单上,加拿大名列前茅。

 

  刚需和季节性等因素推涨

  业内人士指出,加拿大此轮房价上涨的背后,固然有房地产投资回暖的原因。但在以多伦多和温哥华等为代表的热门城市中,刚性需求和季节性因素是推涨房价的重要原因。

  惠誉分析认为,加拿大主要城市房屋供应不足和低利率的购房环境仍在抬高房价,这些因素支撑了负担能力,推高了需求。

  首先,从数据上看,据业内人士透露,今年迄今为止,多伦多地区的新建公寓销售量已经超过8305套,较去年同期增加33%,比10年平均水平高出15%。

  其次,由于每年5月到10月是加拿大的旅游旺季,以“旅游+看房”为目的的潜在置业者为数不少,而随着新一批留学生即将登陆,买房和租房的需求也带火了楼市。

  加中置业地产分析师薛烽向新华社记者介绍说,以作为加拿大经济中心的多伦多为例,每年有近10万新增人口,潜在的客户数量非常可观。此外,今年年初加拿大10年多次往返签证的开放,进一步推动了加拿大房地产市场的国际化投资热潮。

  除此之外,超低的按揭利率刺激了购房热情,而这被相关监管者视为楼市的风险。

  加拿大联邦金融机构监管办公室(OSFI)副总监马克·泽默6月26日曾警告说,高房价是对整体经济的威胁,尤其是当反常的低利率推升高房价之时。据了解,近两个月加拿大各大银行间房贷按揭利率大战升级,5年期固定按揭利率最低达2.97%。

  薛烽表示,对于房地产行业内部而言,延续低利率政策将有助于继续维持房地产市场的活跃度。

 

  是否真的过热了?

  楼市繁荣,房价看涨却是不争的事实。消费者群体里,不乏观望投资者,也不乏刚需购买者。近年来,“泡沫论”的迷雾似乎一直笼罩着加拿大房地产市场。加拿大楼市是否真的过热了?

  从最具能力影响楼市的加拿大央行来看,在7月16日发布的货币政策报告中,加拿大央行决定继续维持多年来1%的基准利率不变,并且对楼市评估认为,当前市场数据符合楼市“软着陆”预期。

  市场人士解释说,这无疑是对以惠誉为代表的国内外机构发出楼市警告的回应,这一表态说明央行并不认为未来房价具备大起大落的条件。

  而7月22日加拿大联邦统计局发布的全国新增住宅建筑投资额也显示,从环比来看,这一数据在5月份下降3243万加元,降幅达0.87%。

  对于人们谈论的楼市风险,此前担任过加拿大央行行长的现任英国央行行长卡尼则不以为然。今年5月份,卡尼在接受媒体采访时表示,在估值方面,加拿大楼市比英国安全得多。

  一位从事多年房地产业务的经纪人告诉记者,近些年来,有关“加拿大房地产泡沫,或者市场已经过热”的说法几乎年年都有,但实际情况并非如此。考虑到通胀带来的成本上升等因素,在诸如多伦多、温哥华这样的热门城市,平均房价每年上涨5%至10%实属正常。

  至于令人担心的炒房问题,薛烽表示,加拿大政府严格控制炒房投机。同时,这一问题也受到成本高企、租房观念等多种因素所抑制。这些都为加拿大房地产市场的发展实现良性循环带来了保障,薛烽对未来楼市趋势持乐观态度。

  事实上,对于抑制楼市过热,除了通过利率加以调节,加拿大监管部门并不缺少“子弹”。加拿大金融监管素来以稳健蜚声全球,这一点多次获得IMF和国际评级机构等组织的认可。

  加拿大联邦政府所有的全国性住房机构——加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC)早在2个月前就宣布收紧二套房贷款政策,从5月30日起停止为二套房购买者以及无法提供收入证明的自由职业者批准房贷保险。而最新的措施包括,从7月31日开始, CMHC不再对售价超过一百万的房子提供抵押贷款保险。

  如此看来,房地产信贷一直受到严格监管,监管机构适时推出调控措施以遏制炒房苗头。


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