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  在经历经济危机的低谷后,目前美国房市已经极具投资价值,吸引了越来越多的中国人踏上了购买美国不动产的征程,全国房地产商协会的数据显示,美国房产买主有9%来自中国,目前在外国买主中排名第二,仅次于加拿大。相比中国,美国房价便宜,在北京或上海中心买一个普通公寓的钱,现在就可以在美国沿海大城市买一个独栋别墅,而且不仅能拥有房屋所有权,也能拥有土地的所有权,走廊、地下室、小阁楼、花园、院子、车库都属于买房附送。

  当然,买房对于很多人来说是一生中最大的投资之一,何况跨国买房,好在美国市场成熟、法律公开透明,购房程序要比其它国家相对简单明了。只要你拥有中国护照,你就可以完成购房交易——即使你没有美国签证,就算不踏上美国本土,也可以通过传真完成交易,可谓便捷至极。

 

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  现在正是去美国买房的好时机

  今年以来美国房地产市场复苏劲头十足,成为经济复苏的一大亮点,可以由新屋开工数据和美国房价指数的走势来佐证。

  美国新屋开工数量在2008年8月从高峰跌落后,一度达到不足50万的低点,目前已经逐步回升,稳定在80万以上。更多的新屋开工数据说明购房需求回暖,买房者在不断增加,能够支撑房价。

  美国房价指数也反映美国房地产市场正在逐步回暖。2008年后,美国房地产市场的不景气持续了近4年,整体房价下跌近10%,不少地方的房价现在的价格已经跌回到2000年初的水平,比如下跌了62.1%的梅塞德和下跌了54.3%的斯托克顿。但在2011年美国房价触底后开始反弹,2012年进入稳步上升。

  回顾美国房地产市场的历史会发现,从1963年至今,美国共爆发了四次大的房地产危机,每次地产危机后均会迎来一轮新的房产繁荣。长期看来美国房产市场有着稳定的回报,只要不在地产危机爆发的市场底部出售,亏钱并非易事。如今,美国正处于上一次价格调整期的末尾,开始逐渐回到上升的轨道。

  分析人士认为,当前房贷利率是处于美国历史上的低点,而且FED的褐皮书也充分表态在2015年之前,要紧缩货币的可能性是偏低的,可以预计短时间内美国房贷利率不会快速上升,这就为美房市复苏带来了强劲金融动力。再加上由于就业市场和居民收入前景等宏观因素的改善,当前买房置产就显得非常划算而且安全,将来房价上涨的空间也会十分可观。全美最大的房屋贷款融资机构房利美(OTCBB:FNMA)的股价从2011年初以来已经上涨超过300%,可谓提前预告了美国房地产将回归繁荣。

  投资美国房地产首先应该了解的事情

 

  投资别墅优于公寓

  美国房地产市场最主要的房屋种类有独栋别墅(house)、联体别墅(townhouse)、公寓(Condo)。对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓最没有投资价值。从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工很贵,老旧的公寓需要花费大量的钱去维护,还要支付高额的物业管理费,所以超过20年房龄的公寓基本就没什么投资价值了。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但下面的土地是永久产权的,并会一直升值。

 

  持有成本和风险

  美国房地产的持有成本主要有房产税、物业管理费、保险和维护费等。

  房产税:每年分别在十一月和二月分两次支付,与地点有关,约为1%-3%,一般而言,房产税越高相应的公共交通、社区治安、公立学校和医院等公共服务也就越好,房产未来增值空间也越大。

  地税:相当于中国的土地出让金,地税与城市有关,每年缴纳额一般为成交价的0.01%~0.022%。

  社区管理费:通常包含社区管理费和房产的保洁、绿化、公共设施(游泳池,健身房)、房屋结构的保险等。

  维护修理费:对别墅而言,屋顶、地下室、草坪、室内装修甚至车道都需要定期维护,成本因情况而异。一般成熟的小区会有物业管理公司按当地房租的8%~10%收取维护费。

  保险:美国大部分的别墅是木制的,因此政府要求这类别墅缴纳强制保险。

  以在洛杉矶购买一栋价值25万美元的独栋别墅为例,一年的房屋保险费、社区管理费、维护修理费、房屋检查费和邮箱费合计大约为$3100,房产税约为$5000每年,地税为$250每年。算下该套独栋别墅的持有成本超过$8000,显然,在美国空置房屋不是一个好选择。

 

  静态投资回收期与租售比

  静态投资回收期是指从项目的投建之日起,用项目所得的净收益偿还原始投资所需要的年限,美国房地产进行租赁的静态投资回收期一般为七年至二十年之间。例如,以Coldwell Banker在售的休斯顿某套总价$13万的300平米别墅为例,若该别墅由房产经纪公司代租,租金月收入可达$1350,同时需要缴纳每年$4500的房产税、每年$750的保险费、每年$800的中介管理费、每年$400的物业管理费和每年$500的维护修理费。计算可以得出年净收入为$9300,在不考虑房屋增值的情况下,静态回收期约为14年,要高于国内多数理财产品和金融保险的收益率。美国繁荣的房租市场支撑了较高的租售比,2012年旧金山的租售比是44.1、纽约是38.5、洛杉矶35.4、硅谷圣何塞34.7、西雅图37.2,均高于国内一线城市。

 

  如何选合适的地段

  不是美国的房子都能升值,而是处于好地段的房产才能升值,地段的重要性正如美国房地产大亨特朗普在《交易的艺术》一书中写到,“在房地产行业中,有一句名言,那就是地段、地段还是地段。”他对好地段的界定值得中国投资者学习,好地段可以从以下四个条件来判断:

  1.拥有优美的景色和良好的自然环境。

  2.所处的商圈有增长潜力。

  3.具有便利交通而且能够让房主获得较高质量的公共服务的房子增值潜力巨大。

  4.最后也是最关键的,要能满足人们的虚荣心和声望的要求。虚荣心和声望不但可以增值,而且增值的速度要超过普通的商品。有钱人积累财富的速度远超过普通人,满足有钱人虚荣心的房子在保值和增值的功能上要超出普通的房地产,即使买得贵,其增值速度也会很快使投资物有所值。虚荣心可以来自自然因素,如海景、江景、山景等;也可以来自人文因素,例如依傍政府或历史胜地、所在社区文化层次较高等。

 

  投资美国房地产的流程

 

  通过MLS系统选房

  在美国,没有搜房网这样的网站,却有更好的房源信息平台——复合上市服务(Multiple Listing Service, MLS),该系统已经有八十年的历史,由各个地区的经纪人协会所组成,主要功能是共享全美的房源信息。每一个经纪人都把房源信息,传输到这个系统上,所有上市的房子在这个系统中都非常透明,一目了然。投资者不必辛苦地去找很多的经纪人,或者找很多的房地产公司,或是找很多的各种网站、各种媒体广告,只需登录http://www.mls.com/,并进行简单注册后,在MLS系统中输入要寻找的房子的条件,所有在市场上符合条件的房子都会显现出来。

 

  雇佣房地产经纪人

  确定备选房源后下一步就是聘用房地产经纪人,他们将处理包括法律事务在内的大多数业务。美国法律规定所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产执照后才能从事经营活动。每一个经纪人都必须加入各州房地产经纪人公司, 遵守行业法规。在经纪人代表投资者看房之前,需要签订独家买方代理合约。同国内一样,除非特殊约定,买方不用付任何佣金,按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。

  目前美国最大的几家房地产经纪公司,比如Coldwell Banker、21世纪不动产、高纬环球、在线房地产营销公司、John L. Scott房地产经纪公司、HotPads等均提供了简体/繁体中文页面和中文客服电话以便于华人投资者足不出户雇佣经纪人。

 

  初签合同确定价格

  确定目标房源后,买方经纪人将对该房产做综合评判和市场分析,给出具有实际参考价值的估价,并请投资者决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。当投资者确定买价,经纪人就会先起草一份有法律约束力的买房报价书,并附带意向书和资金证明,这三者构成一份初签合同,通常买家需交房屋总价的2%-5%作为押金表示出价诚意,如谈价失败后支票会由经纪人退还。如果投资者在初签合同上签了字,就意味着投资者必须按已报出的价格支付房款,不得撤回,除非存在欺诈或者目的条件不能满足(比如房屋验收不合格等)外。卖方收到买家的初签合同后可能还价,需要向买方发送书面的回签合同才能成立。这时投资者可以选择接受新报价或者继续回签卖方新报价。如果拒绝回签卖方新报价,那么就意味着之前初签合同对买方的约束力失效,投资者可以安心放弃当前卖方并寻找下一处房产。

 

  签订销售合同和过户

  一旦买方和卖方对房产价格达成一致意见后,双方经纪人就要起草正式销售协议。房产经纪人会为投资者准备好一切相关文件,投资者只需核实文件的内容属实并签名即可。此时的销售合同生效,对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同,卖方就不得再接受任何其他报价,除非买方没有满足销售合同的任何条款或者存在欺诈等过错。

  在合同签署完后,美国法律规定会有一个“房屋检查保护期”,在该期间买方雇请独立的有执照的房屋检查公司,对所买房屋的地基、结构、屋顶、设施和水电气等进行全面的检查,出具房屋检查报告,以保障买家的利益。根据具体情况,买方可以要求卖家全部维修、部分维修或者贴补全部或部分维修费用;也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。

  顺利通过房屋检查后就是款项交割和过户程序。美国的房屋买卖的资金要通过第三方公证托管公司完成,以保证买卖双方的利益。意向合约经谈判后的修订变成正式购屋合约后,由过户公司主持进行相关产权转移、税务支付、交易法规的执行、文件签署、资金交割等。对于一次性现金买断,只要资金已在美国,通常20天以内,最快可一个星期完成所有过户手续,之后约1-6个月内,买方会收到房产证。

 

  贷款和保险

  如果需要贷款,一般经纪人会替买方联系银行。非美国居民的贷款称为Foreign National Loan,贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率高低是由贷款人的信用分决定的。在美国没有超过一年工作经历的人信用分一般低于620点,贷款上限一般为20万美元,首付要求50%以上,贷款利率也会比美国居民高约1-3个百分点。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估,并由第三方评估机构提供评估报告。

  在美国买木制别墅,需要在过户之前购买屋主保险,其中的基本险属于强制保险,保赔由于自然灾害、抢劫偷窃等犯罪,爆炸等意外事件、暴乱或骚动等群体性事件以及故意破坏对房屋造成的损坏,并保赔户主因房屋损坏直接导致律师费、医药费和室内个人财产损失。另外,买房者可以根据自己的需要购买扩充险、全保险、房客险、综合险、公寓险、活动房险、老房险和房东火险等。

 

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